Аренда помещения: выбираем коммерческую недвижимость и составляем грамотный договор

Вопрос с поиском помещения может возникнуть как на старте бизнеса, так и через несколько лет жизни компании. И в зависимости от вида деятельности искать придётся магазин, офис, кафе или даже целый склад.

И если для магазина и общепита важна локация с высоким трафиком и проходимостью, то для офиса в приоритете места, куда будет удобно добраться сотрудникам и партнёрам. Для склада же больше подходят помещения с отдельным входом или въездом для транспорта.

Как вы уже поняли, особенностей много. А как узнать обо всех заранее и не разочароваться в выборе, расскажем в этой статье.

Перед выбором помещения нужно учесть запреты и ограничения, установленные законами для разных сфер бизнеса. Расскажем про некоторые из них.

Жилищный кодекс, например, не разрешает использовать жилое помещение в качестве офиса. А в Гражданском кодексе сказано, что «пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в нежилое».

Если же пространство будет отведено под кафе или ресторан, то необходимо учесть требования Роспотребнадзора, СЭС и пожарной инспекции к проводке, расстоянию между стенами, расстановке мебели и вентиляции. До 2020 года, к примеру, было обязательство по отделке на кухне стены до 1,7 метра плиткой. Сейчас этого требования нет.

Шум от вентиляции, оборудования и музыки в заведении общественного питания не должен мешать людям вокруг. Поэтому, если вы решили открыть караоке-бар в спальном районе или круглосуточную пиццерию на первом этаже жилого дома, будьте готовы к претензиям жильцов и периодическим визитам контролирующих органов.

На региональном уровне есть требование о запрете розничной торговли алкоголем на расстоянии 50-100 метров от входа в образовательные учреждения, детские сады, поликлиники и библиотеки. Точное расстояние каждый регион определяет для себя сам.

Как вы уже поняли, для каждого вида деятельности есть свои законные требования. И перед выбором помещения все их нужно тщательно изучить. Сэкономить время на поиске информации помогут экспертные консультации юристов Кнопки.

Скажи мне, кто твой арендодатель…

Каким бы ни был ваш запрос на помещение, не забывайте проверить контрагента, с которым будете вести дела. Контрагент в нашем случае — это арендодатель.

Что проверить в первую очередь:

1. Уполномочен ли контрагент сдавать в аренду помещение

Здесь смотрим, кем он является: собственником, представителем собственника или арендатором, который сдаёт помещение в субаренду.

У каждой этой роли должны быть правоустанавливающие документы:

1) Для собственника — это свидетельство о праве собственности на помещение или выписка из ЕГРН.

2) Для арендатора, который сдаёт помещение в субаренду — это договор аренды с собственником. При необходимости — согласие собственников на субаренду.

3) Лишним не будет проверить контрагента по различным базам, данные в которых расскажут о добросовестности арендодателя, о его финансовой ситуации, ограничениях и судебных делах.

Исходя из практики, можем сказать, что встретить идеальный договор аренды сложно.

Каждая из сторон старается защитить свои интересы по максимуму, что логично. Но предпринимательская деятельность — это в том числе про партнёрство. Поэтому пункты в договоре должны защищать ваши интересы, но не ставить под удар другого.

Итак, перейдём к договору аренды и его условиям.

1. Предмет договора

В договоре должно быть описание помещения: его точный адрес, размер, на каком этаже располагается, номер помещения. Если эти данные отсутствуют, то договор подписывать не стоит, так как он не считается заключенным.

Также стоит указать, для каких целей будет использоваться помещение: офис, склад, торговая точка. Если арендатор планирует использовать помещение под офис с его дальнейшей регистрацией в качестве адреса юридического лица, то это условие также должно быть зафиксировано в договоре.

2. Сроки аренды

Договоры со сроком 1 год и более подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Обычно стороны согласовывают срок аренды 11 месяцев с преимущественным правом арендатора продлить аренду. В договоре это условие также должно быть отражено.

3. Порядок приёма-передачи помещения

Необходимо указать точный срок передачи помещения, чтобы у сторон было чёткое понимание своих обязательств. Арендодатель обязан передать помещение до указанной даты, а арендатор принять это помещение.

Забегая вперёд скажу, что передача помещения сопровождается подписанием между сторонами акта приёма-передачи помещения.

Шаблон акта приёма-передачи помещения

4. Арендная плата и обеспечительный платёж

Обычно стоимость аренды помещения в объявлениях указана без учёта оплаты коммунальных услуг и обеспечительного платежа (своего рода залог) — так легче привлечь внимание арендатора.

Поэтому в договоре обязательно проверьте, как устроена арендная плата:

• оплата коммунальных услуг включена, или нужно оплачивать отдельно;
• если не включена, то как их оплачивать: напрямую компаниям, предоставляющим услуги, или арендодателю;
• в какие даты нужно производить оплату;
• как рассчитывается арендная плата при неполном месяце;
• предусмотрен ли обеспечительный платёж, и какого он размера;
• порядок пополнения и возврата обеспечительного платежа.

Дополнительно следует уточнить, имеется ли в здании охрана, камеры видеонаблюдения, парковка, уборка. Если да, то нужно ли за это дополнительно платить.

5. Ремонт

По закону капитальный ремонт — это обязанность арендодателя, а мелкий — арендатора. Но в договоре может быть указано не так. Например, обязанность капитального ремонта возложена на арендатора, а это огромные расходы.

Также в договорах аренды встречается такое понятие как отделимые и неотделимые улучшение. Несложно догадаться, что отделимые — это такие улучшения, которые могут быть удалены без вреда для помещений. А неотделимые как раз наоборот — в случае их отделения помещению может быть нанесён вред. Для примера, отделимые улучшения — лёгкие перегородки, зеркала, полки. Неотделимые — керамическая плитка на стенах, ламинат на полу, системы кондиционирования.

За неотделимые улучшения, на которые арендатор потратит деньги, можно предусмотреть компенсацию от арендодателя.

6. Ответственность

Пожалуй, один из самых щепетильных разделов договора, ведь он про штрафы и неустойку. То есть про последствия невыполнения обязательств одной из сторон.

Важным условием установления санкций является их обоюдность: не должно быть перекоса в одну из сторон. На практике арендодатель часто включает в договор различные штрафы, которые могут быть огромных размеров. Такое нередко наблюдается в договорах аренды помещений в ТРЦ или бизнес-центрах.

7. Расторжение договора

Договор заключается на определённый срок, но иногда необходимо съехать из помещения раньше. Такое желание может появиться и у арендодателя, и у арендатора.

Нужно обязательно предусмотреть право досрочного расторжения договора арендатором, порядок возврата помещения и обеспечительного платежа.

Конечно, всех обязательных условий не запомнишь, поэтому юристы Кнопки подготовили оптимальный вариант договора аренды нежилого помещения.

В статье «Смена директора в ООО от А до Я» мы рассказали, как поменять руководителя в компании, и какие документы для этого нужны. Смена адреса юридического лица по своей процедуре очень схожа со сменой руководителя.

Какие документы понадобятся:

1) Решение единственного учредителя или протокол общего собрания учредителей о смене адреса (если учредителей 2 и больше);

2) Выписка из списка участников общества;

3) Заявление по форме Р13014;

4) Устав в новой редакции или лист изменений к уставу (если адрес был прописан в тексте устава);

5) Гарантийное письмо на адрес от арендодателя, подписанный договор аренды и свидетельство о праве собственности на помещение либо выписка из ЕГРН.

Если в ООО два и более учредителей, то к предыдущим пяти документам добавляются ещё два:

1) Решение о проведении внеочередного общего собрания участников ООО;

2) Уведомление о созыве внеочередного общего собрания (направляется каждому участнику.

Собранный пакет документов необходимо подать в налоговую:

• в электронном виде с электронной подписью заявителя через программу ППДГР;
• через нотариуса сразу же, когда удостоверяем заявление (оплачивается дополнительно);
• лично;
• через МФЦ;
• почтой: письмом с объявленной ценностью с описью вложения;
• в электронном виде с электронной подписью заявителя через сервис налоговой.

Меняем данные в ЕГРЮЛ без нотариуса и похода в налоговую

Вы всегда можете обратиться к юристам Кнопки за консультацией, для подготовки договора аренды или для проверки любого другого договора. Ещё больше о возможностях наших юристов вы можете прочитать здесь.

***

А если вы в поисках современной бухгалтерии с постоянным штатом специалистов из разных областей, позвоните нам по телефону 88003337826 или напишите в чат в Телеграм. Сориентируем по возможностям сервиса, расскажем о подключении и подберём выгодный тариф.

За свежими новостями для предпринимателей переходите в наш Телеграм-канал ➡️ https://t.me/knopkanews. Публикуем важные новости для бизнеса и оперативно отвечаем на вопросы в комментариях.

Андрей Орлов, юрист